Chętnych ubywa, a ceny rosną. Na rynku wtórnym dzieje się coś dziwnego
Rynek nieruchomości zaskakuje. Logika przestaje działać
Polski rynek mieszkaniowy po raz kolejny pokazuje, że nie zawsze podąża za klasycznymi prawami ekonomii. Jeszcze kilka lat temu sytuacja wydawała się stosunkowo prosta: jeśli liczba zainteresowanych zakupem mieszkań spadała, ceny nieruchomości zaczynały się stabilizować lub wręcz obniżać. Tymczasem w 2026 roku obserwujemy zjawisko, które wielu ekspertów określa mianem paradoksu rynku wtórnego. Liczba potencjalnych nabywców maleje, aktywność kupujących jest niższa niż w okresie mieszkaniowego boomu, a mimo to ceny w wielu lokalizacjach pozostają wysokie lub nadal rosną.
Taka sytuacja budzi zdziwienie zarówno wśród osób planujących zakup własnego lokum, jak i inwestorów obserwujących rynek nieruchomości. W teorii słabnący popyt powinien wywoływać presję na sprzedających, zmuszając ich do obniżania oczekiwań cenowych. W praktyce jednak coraz częściej okazuje się, że właściciele mieszkań nie są skłonni do znaczących ustępstw, a część nieruchomości pozostaje na rynku przez wiele miesięcy bez finalizacji transakcji.
Dlaczego kupujących jest mniej?
Rosnące koszty życia ograniczają możliwości nabywców
Jednym z głównych powodów spadku zainteresowania zakupem mieszkań jest pogarszająca się zdolność finansowa gospodarstw domowych. Choć wynagrodzenia nominalnie rosną, równie szybko zwiększają się koszty codziennego życia. Wysokie ceny energii, usług, żywności oraz utrzymania gospodarstwa domowego sprawiają, że wiele rodzin odkłada decyzję o zakupie nieruchomości na później.
Dla wielu osób zakup mieszkania jest największym wydatkiem w życiu. W sytuacji niepewności gospodarczej potencjalni nabywcy wolą zachować finansową ostrożność. Dotyczy to zwłaszcza młodych ludzi, którzy jeszcze kilka lat temu stanowili najaktywniejszą grupę kupujących. Coraz częściej wybierają oni wynajem lub pozostają w dotychczasowych lokalach, czekając na bardziej korzystny moment wejścia na rynek.
Kredyty hipoteczne nadal pozostają barierą
Mimo stopniowej stabilizacji sytuacji finansowej banków i rynku kredytowego, dostęp do finansowania nadal nie jest tak łatwy jak przed okresem wysokiej inflacji. Banki zachowują ostrożność przy ocenie zdolności kredytowej klientów, a wysokie ceny nieruchomości powodują konieczność posiadania znacznego wkładu własnego.
W praktyce oznacza to, że nawet osoby posiadające stabilne dochody często nie są w stanie uzyskać finansowania pozwalającego na zakup mieszkania odpowiadającego ich potrzebom. W rezultacie część potencjalnych kupujących znika z rynku, ograniczając popyt na mieszkania z drugiej ręki.
Ceny jednak nie spadają. Skąd ten paradoks?
Ograniczona liczba ofert
Najbardziej zaskakującym elementem obecnej sytuacji jest fakt, że liczba dostępnych mieszkań na rynku wtórnym w wielu miastach wyraźnie się zmniejszyła. Dane publikowane przez analityków rynku nieruchomości wskazują, że w największych polskich metropoliach liczba aktywnych ofert sprzedaży była w ostatnich miesiącach niższa niż rok wcześniej. Szczególnie widoczne było to we Wrocławiu, Krakowie oraz Warszawie.
W normalnych warunkach ograniczona podaż prowadzi do wzrostu cen. Właśnie ten mechanizm nadal działa, choć jednocześnie słabnie popyt. Mniejsza liczba dostępnych mieszkań sprawia, że atrakcyjne lokale w dobrych lokalizacjach nadal znajdują nabywców, często bez konieczności dużych negocjacji cenowych.
Właściciele nie chcą sprzedawać taniej
Istotnym czynnikiem jest również psychologia sprzedających. Wielu właścicieli pamięta okres dynamicznych wzrostów cen z lat 2021–2024. W rezultacie oczekiwania cenowe pozostają wysokie, nawet jeśli warunki rynkowe uległy zmianie.
Sprzedający często wolą wstrzymać się ze sprzedażą niż zaakceptować niższą cenę. Dzięki temu mieszkania pozostają w ofertach przez dłuższy czas, ale nie dochodzi do gwałtownego spadku średnich cen. W praktyce oznacza to, że liczba transakcji maleje, lecz ceny ofertowe utrzymują się na wysokim poziomie.
Konkurencja ze strony deweloperów zmienia reguły gry
Rynek pierwotny przejął inicjatywę
Eksperci zwracają uwagę, że jednym z najważniejszych czynników wpływających na rynek wtórny jest sytuacja w sektorze deweloperskim. W 2025 roku i na początku 2026 roku deweloperzy znacząco zwiększyli liczbę dostępnych mieszkań, szczególnie w największych miastach. W wielu lokalizacjach kupujący mają dziś większy wybór na rynku pierwotnym niż wtórnym.
Nowe inwestycje coraz częściej oferują mniejsze, bardziej dostępne cenowo mieszkania, skierowane do klientów finansujących zakup kredytem hipotecznym. Deweloperzy prowadzą także liczne akcje promocyjne, oferują rabaty oraz dodatkowe benefity, co zwiększa atrakcyjność nowych lokali.
Rynek wtórny musi reagować
W efekcie właściciele mieszkań z drugiej ręki znaleźli się pod presją konkurencyjną. Kupujący porównują nie tylko ceny, ale także standard budynków, efektywność energetyczną czy koszty eksploatacji.
Coraz częściej okazuje się, że różnica między ceną mieszkania nowego i używanego nie jest na tyle duża, aby rekompensowała gorszy standard starszych budynków. To właśnie dlatego część sprzedających musi stopniowo dostosowywać swoje oczekiwania cenowe do nowych realiów.
Gdzie ceny rosną najszybciej?
Największe miasta nadal liderami wzrostów
Pomimo pewnego wyhamowania rynku, największe aglomeracje nadal pozostają obszarami o najwyższych cenach mieszkań. Warszawa, Kraków, Wrocław czy Trójmiasto przyciągają nowych mieszkańców, inwestorów oraz osoby szukające lepszych perspektyw zawodowych.
Wysoka atrakcyjność tych lokalizacji powoduje, że nawet przy mniejszej liczbie kupujących ceny pozostają relatywnie wysokie. Dodatkowo ograniczona dostępność gruntów pod nowe inwestycje sprawia, że presja cenowa utrzymuje się przez długi czas.
Mniejsze miasta zyskują na znaczeniu
Interesującym trendem jest również wzrost zainteresowania mniejszymi ośrodkami miejskimi. Rozwój pracy zdalnej oraz poprawa infrastruktury transportowej sprawiają, że coraz więcej osób rozważa przeprowadzkę poza największe aglomeracje.
W takich lokalizacjach ceny nadal są znacznie niższe niż w największych miastach, co przyciąga osoby poszukujące większego metrażu i lepszej jakości życia. W dłuższej perspektywie może to prowadzić do stopniowego wyrównywania różnic cenowych pomiędzy poszczególnymi regionami kraju.
Czy rynek wtórny czeka korekta?
Coraz dłuższy czas sprzedaży mieszkań
Jednym z sygnałów świadczących o zmianach zachodzących na rynku jest wydłużający się czas sprzedaży nieruchomości. Coraz więcej mieszkań pozostaje w ofertach przez kilka miesięcy, zanim znajdzie nabywcę. Eksperci wskazują, że kupujący są obecnie znacznie bardziej ostrożni niż jeszcze dwa czy trzy lata temu.
Proces zakupu trwa dłużej, a negocjacje cenowe stają się coraz bardziej powszechne. To wyraźny sygnał, że rynek przestaje być jednoznacznie korzystny dla sprzedających.
Możliwe scenariusze na drugą połowę 2026 roku
Jeżeli liczba kupujących będzie nadal spadać, a jednocześnie utrzyma się wysoka podaż mieszkań od deweloperów, można spodziewać się dalszej stabilizacji cen. Nie oznacza to jednak gwałtownych spadków.
Znacznie bardziej prawdopodobny wydaje się scenariusz stopniowej korekty, polegającej na obniżkach cen najbardziej przewartościowanych nieruchomości. Mieszkania w atrakcyjnych lokalizacjach, dobrze skomunikowane i utrzymane w wysokim standardzie, prawdopodobnie nadal będą utrzymywać swoją wartość.
Co oznacza obecna sytuacja dla kupujących?
Większe możliwości negocjacyjne
Osoby planujące zakup mieszkania mogą obecnie znaleźć się w korzystniejszej sytuacji niż jeszcze rok czy dwa lata temu. Mniejsza liczba aktywnych kupujących oznacza mniejszą konkurencję, a tym samym większe pole do negocjacji.
Warto jednak pamiętać, że nie każda nieruchomość będzie podatna na znaczące obniżki. Największe szanse na negocjacje pojawiają się w przypadku mieszkań znajdujących się długo w ofercie lub wymagających remontu.
Konieczność dokładnej analizy rynku
Kupujący powinni obecnie szczególnie dokładnie analizować dostępne oferty. Różnice cenowe pomiędzy podobnymi mieszkaniami bywają bardzo duże, a rynek staje się coraz bardziej zróżnicowany.
Kluczowe znaczenie ma porównanie ofert z rynku wtórnego i pierwotnego. W wielu przypadkach nowe mieszkania mogą okazać się atrakcyjniejszą alternatywą, zwłaszcza jeśli deweloper oferuje promocje lub dodatkowe korzyści finansowe.
Podsumowanie
Polski rynek wtórny mieszkań znalazł się w nietypowym momencie swojej historii. Z jednej strony obserwujemy spadek liczby chętnych na zakup nieruchomości, wynikający z wysokich kosztów życia, ograniczonej dostępności kredytów oraz większej ostrożności finansowej gospodarstw domowych. Z drugiej strony ceny mieszkań nie spadają tak szybko, jak można byłoby oczekiwać.
Powodem jest przede wszystkim ograniczona liczba ofert oraz niechęć właścicieli do obniżania cen. Jednocześnie coraz większą rolę odgrywa konkurencja ze strony rynku pierwotnego, gdzie deweloperzy aktywnie walczą o klientów. Wszystko wskazuje na to, że druga połowa 2026 roku może przynieść dalszą stabilizację rynku i większą elastyczność cenową, jednak gwałtownego załamania cen mieszkań eksperci na razie nie przewidują.
Źródła
- Interia Biznes – „Maleje liczba mieszkań na rynku wtórnym. Coś dziwnego dzieje się z cenami”.
- Money.pl – „Zmiana w nieruchomościach. Oto co się dzieje na rynku wtórnym”.
- Business Insider Polska – „Rynek wtórny pod presją. Paradoks 2025 r.: mniej ofert, a ceny spadają”.
- Investor Real Estate Expert – „Rynek wtórny na hamulcu. Ceny rosną, popyt w dół”.
- BNBN.pl – „Chętnych ubywa, a ceny rosną. Na rynku wtórnym dzieje się coś dziwnego”, 5 czerwca 2026 r.
